Calculer la rentabilité d'une location saisonnière : la méthode complète
Revenu brut, taux d'occupation, charges réelles, fiscalité : la méthode pas à pas pour calculer la rentabilité nette d'un meublé de tourisme - avec les pièges classiques.
En bref
La rentabilité d'un meublé se calcule en cascade : revenu brut = nuitée moyenne × nuits louées (occupation réaliste : 50-70 % en zone touristique, pas 90 %) ; revenu net d'exploitation = brut − commissions plateformes (15-20 %) − conciergerie éventuelle (20-30 %) − ménage, linge, énergie, assurance, abonnements, taxe foncière − provision d'entretien (5 % du brut) ; résultat fiscal selon le régime (micro-BIC raboté par la loi Le Meur, ou réel avec amortissements). Rapportez le net au capital investi (prix + frais + travaux + mobilier) pour la rentabilité nette réelle - souvent 2 à 3 points sous le chiffre « brut » des annonces. Les trois pièges : surestimer l'occupation, oublier les charges de rotation, ignorer la réglementation locale qui peut interdire ou contingenter l'activité.
Alexandre Michallat
Fondateur de Teniloc
Les annonces vendent du « 8 % de rendement » calculé sur un taux d'occupation de rêve et zéro charge de rotation. Voici la méthode complète pour calculer une rentabilité nette et honnête - celle qui décide d'un achat ou d'un passage en gestion.
Étape 1 : le revenu brut réaliste
Revenu brut = nuitée moyenne × nuits réellement louées. Les deux termes se travaillent :
- La nuitée moyenne pondère haute et basse saison (une villa à 250 €/nuit en août peut tomber à 90 € en novembre - quand elle se loue) ;
- L'occupation se relève sur des comparables réels du quartier, pas sur une promesse : 50-65 % à l'année en zone saisonnière, 65-75 % en ville à demande régulière.
Exemple fil rouge : un T2 en ville touristique, nuitée moyenne 95 €, occupation 60 % → 95 × 219 nuits ≈ 20 800 € de brut annuel.
Étape 2 : les charges réelles (toutes)
| Poste | Ordre de grandeur | Fil rouge (20 800 € brut) |
|---|---|---|
| Commissions plateformes | 15-20 % du brut plateforme | −3 100 € |
| Ménage & blanchisserie (rotations) | 60-120 €/départ | −2 400 € |
| Énergie, eau, internet | 150-250 €/mois | −2 200 € |
| Assurance courte durée + PNO | 300-600 €/an | −450 € |
| Abonnements (outils, conciergerie hors commission) | variable | −700 € |
| Taxe foncière + CFE | selon commune | −1 300 € |
| Provision entretien & renouvellement | 5 % du brut | −1 040 € |
Net d'exploitation du fil rouge : ≈ 9 600 € - soit 46 % du brut. C'est l'ordre de grandeur sain : compter 45-55 % de charges totales hors crédit et hors conciergerie. Avec une conciergerie à 25 %, retranchez encore ~5 200 € : la gestion déléguée se paie, et doit se comparer au temps qu'elle libère.
Étape 3 : la fiscalité
Le net d'exploitation n'est pas le net dans la poche : selon le régime (micro-BIC aux abattements rabotés par la loi Le Meur, ou réel avec amortissements), l'impôt varie du simple au triple. Le détail complet est dans notre guide fiscalité LMNP 2026 - à ce stade, retenez : au réel, un bien financé à crédit paie souvent très peu d'impôt les premières années ; en micro non classé, 70 % des recettes sont imposées quoi qu'il arrive.
Étape 4 : rapporter au capital
Rentabilité nette = net après impôt ÷ capital total investi (prix + frais de notaire + travaux + mobilier). Sur le fil rouge, avec 220 000 € investis et ~8 500 € nets après fiscalité au réel : 3,9 % net - honorable, loin des 8 % d'affiche, et avant valorisation du bien. Comparez toujours à la location longue durée du même bien : la courte durée doit payer son surcroît de travail et de risque réglementaire.
Les trois pièges qui faussent tout
- L'occupation optimiste : 10 points d'occupation en trop = 15-20 % de brut fantôme ;
- Les rotations oubliées : sur des courts séjours, le ménage peut manger 15 % du brut ;
- La réglementation ignorée : quotas, compensation ou baisse à 90 jours peuvent réduire - voire interdire - l'exploitation prévue (cf. notre guide 2026).
👉 Pour simuler votre cas en deux minutes, utilisez notre calculateur de rentabilité gratuit. Et pour connaître vos chiffres RÉELS plutôt que des estimations : la comptabilité par bien de Teniloc vous donne revenus, charges et net par bien, en continu.