Réglementation des meublés de tourisme en 2026 : ce qui a changé avec la loi Le Meur
Numéro d'enregistrement, limite des 120 jours, changement d'usage, DPE, quotas locaux : le point complet sur la réglementation de la location saisonnière en 2026.
En bref
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, toutes les communes peuvent exiger l'enregistrement des meublés de tourisme, abaisser le plafond de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours, imposer des quotas, et le DPE devient progressivement obligatoire pour les nouveaux meublés en zone tendue. Les abattements fiscaux du micro-BIC ont été réduits (30 % pour les meublés non classés, plafond 15 000 € ; 50 % pour les classés, plafond 77 700 €). Les grandes villes touristiques (Paris, Saint-Malo, Pays basque, Annecy, Nice) appliquent en plus un changement d'usage avec compensation ou quotas. Avant de louer : vérifier la règle locale en mairie, s'enregistrer, tenir la taxe de séjour et une comptabilité propre.
Alexandre Michallat
Fondateur de Teniloc
La location saisonnière reste parfaitement légale et rentable en France - mais le cadre s'est nettement durci depuis la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024. Voici la carte complète des règles à respecter en 2026, du numéro d'enregistrement au DPE, avec les spécificités des grandes villes touristiques.
Le socle national : déclaration et enregistrement
Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (séjours à la nuitée, à la semaine ou au mois). Avant de louer :
- Résidence principale : location possible sans autorisation dans la limite d'un plafond annuel - 120 jours par défaut, que les communes peuvent désormais abaisser jusqu'à 90 jours (loi Le Meur).
- Résidence secondaire : déclaration en mairie obligatoire, et dans les communes qui l'ont instauré, autorisation de changement d'usage préalable.
- Numéro d'enregistrement : la loi Le Meur généralise l'enregistrement de tous les meublés via un téléservice national. Le numéro doit figurer sur chaque annonce.
Le classement en meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) reste volontaire : il conditionne l'abattement fiscal majoré et certains barèmes de taxe de séjour.
Ce que la loi Le Meur a changé
Votée le 19 novembre 2024, la loi « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme » donne aux maires une boîte à outils complète :
| Mesure | Avant | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Plafond résidence principale | 120 jours partout | Abaissable à 90 jours par la commune |
| Enregistrement | Communes volontaires | Généralisable partout, téléservice national |
| Quotas de meublés | Expérimentations locales | Possibles dans le PLU (zones réservées à la résidence principale) |
| DPE | Non exigé | Exigence progressive en zone tendue pour les nouveaux meublés autorisés |
| Micro-BIC non classé | Abattement 50 %, plafond 77 700 € | Abattement 30 %, plafond 15 000 € |
| Micro-BIC classé | Abattement 71 %, plafond 188 700 € | Abattement 50 %, plafond 77 700 € |
Le volet fiscal est celui qui touche tout le monde, partout : pour beaucoup de loueurs non classés, le régime réel devient plus intéressant que le micro-BIC - à condition de tenir une vraie comptabilité (voir notre guide fiscalité LMNP 2026).
Les règles locales des grandes villes touristiques
Chaque marché a sa mécanique - voici les plus structurantes :
- Paris : 120 jours en résidence principale (baisse à 90 étudiée), enregistrement obligatoire, changement d'usage avec compensation stricte pour les résidences secondaires, contrôles et amendes actifs.
- Saint-Malo : pionnière des quotas par zone depuis 2021 - le nombre d'autorisations est plafonné, l'Intra-Muros étant le plus contingenté.
- Pays basque (Biarritz, Bayonne…) : compensation la plus stricte de France depuis 2023 - louer une résidence secondaire exige de créer un logement à l'année en contrepartie.
- Annecy : autorisations de changement d'usage contingentées par secteur depuis 2023.
- Nice, Marseille, Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Nantes, Lille : enregistrement + changement d'usage avec compensation dans les zones tendues, à des degrés divers.
Règle d'or : la réglementation applicable est celle de la commune du bien, pas une moyenne nationale. Un appel à la mairie avant la mise en location évite des amendes à cinq chiffres.
Taxe de séjour : collecte et reversement
La taxe de séjour est due par le voyageur et collectée par l'hébergeur (ou par la plateforme pour les réservations qu'elle encaisse). Pour les réservations en direct, c'est à vous de la collecter, de produire les bordereaux de déclaration et de la reverser à la collectivité aux échéances fixées. Les barèmes varient par commune et par catégorie de classement - et le « au réel » des non classés (pourcentage du prix de la nuitée, plafonné) rend le calcul séjour par séjour indispensable. C'est précisément ce que la comptabilité Teniloc automatise : calcul par séjour, bordereaux, suivi du reversement.
Checklist de conformité 2026
- ✅ Statut du bien clarifié (résidence principale / secondaire) et règle locale vérifiée en mairie
- ✅ Déclaration faite et numéro d'enregistrement affiché sur toutes les annonces
- ✅ Autorisation de changement d'usage obtenue si exigée (compensation / quota)
- ✅ Plafond de jours suivi pour une résidence principale (120 ou 90 selon la commune)
- ✅ Taxe de séjour calculée, collectée et reversée avec bordereaux
- ✅ DPE anticipé si le bien est en zone tendue
- ✅ Régime fiscal choisi en connaissance de cause (micro-BIC réduit vs réel)
- ✅ Assurance adaptée à la location courte durée (PNO + clause meublé touristique)
Tenir tout ça sans y passer ses soirées
La conformité est d'abord une affaire de tenue : registre des séjours, plafonds suivis, taxe calculée, comptabilité par bien. Teniloc consigne le numéro d'enregistrement de chaque bien, calcule la taxe de séjour séjour par séjour, produit les bordereaux et tient la comptabilité que le régime réel exige - dès 30 €/mois pour un bien, avec un mois d'essai gratuit.