Fiscalité de la location saisonnière en 2026 : micro-BIC ou régime réel ?
Micro-BIC raboté par la loi Le Meur, régime réel, amortissements, TVA para-hôtelière : le guide fiscal complet du loueur en meublé de tourisme en 2026.
En bref
Depuis la loi Le Meur (applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026), le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est limité à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement ; les meublés classés gardent 77 700 € et 50 %. Au-delà de ces seuils - ou dès que vos charges réelles dépassent l'abattement - le régime réel s'impose : il permet de déduire toutes les charges et d'amortir le bien, aboutissant souvent à un impôt très faible. Le réel exige une comptabilité tenue (recettes, charges, amortissements) et généralement un expert-comptable. Les recettes locatives passent aussi des cotisations sociales au-delà de 23 000 € sous conditions. Le classement du meublé redevient un levier fiscal majeur.
Alexandre Michallat
Fondateur de Teniloc
La loi Le Meur a rebattu les cartes fiscales de la location saisonnière : le micro-BIC des meublés non classés a été divisé par cinq. Résultat, des dizaines de milliers de loueurs basculent au régime réel en 2026 - souvent à leur avantage, à condition de tenir une vraie comptabilité. Voici comment choisir.
Le cadre : des revenus BIC, deux régimes
Les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux(BIC), pas des revenus fonciers. Deux régimes possibles :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire sur les recettes, zéro comptabilité, mais plafonds abaissés depuis la loi Le Meur ;
- Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien, contre une comptabilité complète.
Micro-BIC 2026 : les nouveaux seuils
| Type de meublé | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé (1-5★) | 77 700 € | 50 % |
Concrètement : un meublé non classé qui encaisse 20 000 € de loyers ne peut plus rester au micro-BIC. Et même sous 15 000 €, un abattement de 30 % est vite battu par les charges réelles (commission de conciergerie de 20-30 %, assurance, énergie, abonnements, ménage…) : le micro n'est optimal que pour les petites recettes à charges faibles.
Le régime réel : plus de travail, souvent moins d'impôt
Au réel, vous déduisez de vos recettes :
- les charges courantes : commissions (conciergerie, plateformes), assurance, énergie, eau, internet, consommables, abonnements logiciels ;
- les frais financiers : intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
- les travaux et le mobilier ;
- et surtout les amortissements : le bâti (hors terrain) s'amortit sur 25-40 ans, le mobilier sur 5-10 ans.
Sur un bien financé à crédit, la combinaison charges + amortissements ramène très souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années (l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable, il se reporte). C'est le grand avantage historique du LMNP au réel - préservé par la réforme, même si la loi de finances 2025 réintègre désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le prix du réel : une comptabilité en partie double, un bilan, une liasse fiscale. En pratique, un expert-comptable - qui travaille d'autant mieux (et facture d'autant moins) que vos recettes et charges par bien sont déjà propres et exportables.
Cotisations sociales et statut LMP
Sous 23 000 € de recettes annuelles, vos revenus supportent les prélèvements sociaux (17,2 %) avec l'impôt. Au-delà de 23 000 €, l'affiliation aux cotisations sociales des indépendants s'applique en principe aux meublés de tourisme. Et si vos recettes dépassent à la fois 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec ses propres règles (déficits, plus-values professionnelles). Ces bascules se pilotent - d'où l'intérêt de suivre ses recettes par bien en temps réel plutôt que de les découvrir en avril.
En pratique : la comptabilité fait le régime
Le choix micro/réel est un calcul, pas une opinion : comparez l'abattement forfaitaire à vos charges réelles + amortissements sur une année type. Pour le faire - et pour tenir le réel ensuite - il vous faut des recettes et des charges propres, datées, par bien. C'est exactement ce que produit la comptabilité Teniloc : chaque séjour encaissé est comptabilisé, chaque facture rattachée à son bien, la taxe de séjour isolée, et l'ensemble s'exporte vers votre expert-comptable (Sage, Cegid, EBP, Excel/CSV).
Cet article est informatif et reflète les règles publiques connues début 2026 ; il ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.