Lancer sa conciergerie de location saisonnière, étape par étape
Du premier calcul de marché au premier mandat signé : les 6 étapes qui comptent, les pièges juridiques à faire valider, et l'outillage qui évite de s'écrouler au dixième bien.
Validez votre marché local
Une conciergerie vit de la densité de meublés de tourisme autour d'elle. Avant les statuts, comptez les annonces actives dans votre zone, les conciergeries déjà en place et leurs tarifs.
- Comptez les meublés actifs dans un rayon de 20-30 minutes
- Relevez les commissions pratiquées (souvent 20 à 30 % TTC)
- Identifiez votre angle : haut de gamme, linge hôtelier, multi-plateformes, reporting propriétaire
Choisissez votre structure
Micro-entreprise pour tester, société (SASU/EURL) dès que le volume ou les embauches arrivent. Le choix impacte cotisations, TVA et crédibilité face aux propriétaires.
- Micro-entreprise : démarrage rapide, plafonds de CA à surveiller
- SASU/EURL : crédibilité, charges déductibles, TVA récupérable
- Anticipez la TVA : les prestations de conciergerie y sont soumises
Cadrez le juridique - Hoguet, mandats, assurances
Le point le plus mal compris du métier. Selon la façon dont vous contractez et encaissez, votre activité peut relever de la loi Hoguet (carte professionnelle G, garantie financière). Faites valider votre montage par un conseil.
- Prestation de services au propriétaire (ménage, accueil, annonces) : régime le plus courant
- Encaisser les loyers pour le compte du propriétaire peut relever de la loi Hoguet - montage à valider avec un avocat
- RC professionnelle indispensable ; vérifiez aussi l'assurance des biens confiés
Construisez votre offre et votre commission
Une grille claire vend mieux qu'un devis au cas par cas : gestion complète (annonces, voyageurs, ménage, linge) contre un pourcentage des loyers, et des options facturées à part.
- Commission courante : 20 à 30 % TTC des loyers selon les services
- Facturez à part : linge hôtelier, consommables, interventions
- Écrivez un mandat/contrat de prestation précis - c'est votre protection
Décrochez vos premiers mandats
Vos premiers clients sont des propriétaires débordés ou éloignés. Le reporting transparent est votre meilleur argument face aux conciergeries « boîte noire ».
- Ciblez les annonces mal tenues de votre zone : ce sont vos prospects
- Proposez un audit gratuit du bien et de son potentiel locatif
- Montrez le portail propriétaire : revenus visibles = confiance = mandat signé
Outillez-vous avant le dixième bien
À 3 biens, les tableurs tiennent. À 10, les soldes oubliés, les relevés en retard et la taxe de séjour approximative coûtent des mandats. Mettez l'outillage en place pendant que c'est simple.
- Un channel manager pour diffuser et synchroniser les annonces
- Teniloc pour la gestion : paiements, compta par bien, relevés propriétaires, taxe de séjour
- Une boîte mail pro rattachée à l'outil - l'IA absorbe le volume
Contenu informatif - les montages juridiques et fiscaux se valident avec un professionnel.
La checklist
10 cases avant le premier mandat
Questions fréquentes
Faut-il une carte professionnelle pour ouvrir une conciergerie ?
Pas nécessairement. La plupart des conciergeries opèrent comme prestataires de services du propriétaire (annonces, accueil, ménage) hors du champ de la loi Hoguet. En revanche, selon votre montage - notamment si vous vous chargez de l'entremise locative ou encaissez les loyers pour le compte du propriétaire - l'activité peut relever de la loi Hoguet et exiger la carte G et une garantie financière. C'est le point à faire valider par un avocat avant de signer vos premiers mandats.
Quelle commission pratiquer ?
Le marché français se situe généralement entre 20 et 30 % TTC des loyers pour une gestion complète (annonces, voyageurs, ménage coordonné, linge), avec des variations selon la zone, le standing et les services inclus. Les prestations ponctuelles (ménage seul, accueil seul) se facturent plutôt à l'acte.
Combien de biens faut-il pour en vivre ?
Cela dépend entièrement de votre zone (loyers moyens, saisonnalité) et de votre commission. L'ordre de grandeur utile : une conciergerie solo bien organisée gère 15 à 30 biens ; c'est votre panier moyen de loyers × votre commission qui fait le revenu, pas le nombre de biens en soi. Faites le calcul sur les loyers réels de votre zone plutôt que sur des moyennes nationales.
Quels outils pour démarrer ?
Deux briques : un channel manager pour diffuser les annonces et synchroniser les calendriers (Superhote, Smoobu, Beds24…), et un outil de gestion pour tout le reste - paiements, comptabilité par bien, relevés propriétaires, taxe de séjour, emails. Teniloc couvre cette seconde brique, avec un essai gratuit d'un mois pour monter votre premier portefeuille dessus.
Le propriétaire doit-il déclarer son meublé ?
Oui. Le meublé de tourisme doit être déclaré en mairie (numéro d'enregistrement dans les communes qui l'exigent), et la loi Le Meur de novembre 2024 renforce les obligations (DPE progressif, quotas possibles, abattements fiscaux réduits). Une conciergerie qui vérifie la conformité des biens qu'elle prend en mandat protège son propriétaire - et sa propre responsabilité.
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